央行托楼市要看银行：额度不充裕房贷新政难落地

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　　 （原标题：“松贷”新政或刺激二手楼成交量微增）

　　“十一”黄金周向来是针对一手楼而言的，二手楼市场历来惨淡。即便央行推出新政，南都记者昨日（10月2日）巡盘发现，广州不少中介店面门可罗雀。业内人士普遍表示，央行新政有望刺激广州最后一季度二手楼成交量增长10%以上，成交价估计即便有涨也涨幅微小。而要达到上述“量升价稳”局面，还需看新政最终落地情况——到底银行有无额度放贷，而“贷款利率下限为贷款基准利率七折”的新政难成现实。

　　 走访

　　 中介：新政出台后有业主返价

　　昨日上午，广州珠江新城花城大道铂林国际公寓16楼，原来38平方米的一套一房一厅小复式，中介用钥匙打不开了。“应该是业主才换的锁，估计是要返价了，前两天门还能打开的”，带顾客看房的中介说，最近两天新政出台，有业主打电话来返价，“原来卖150万元的小复式现在要叫价165万。”

　　 二手楼延续清淡行情

　　昨日记者走访天河、越秀、白云、番禺的二手楼中介门市，发现大多中介铺门可罗雀。昨日上午10点半到下午2点半，记者走访了番禺区南浦岛碧桂园大道、越秀区中山一路、白云区京溪路地带的地产中介门市，铺内一般有两人留守，多家门店没有顾客。其中，碧桂园大道的11家中介门店只有两家有顾客在场。满福堂一位经纪说，国庆当天只有1人来看房，估计多数人出行，看房的人不会多。

　　“因为政策才通过媒体报道出来，很多客户在这之前都外出了。”中原地产东湖西分行高级营业经理邱智成表示，其所在分店国庆当天接待的客户虽比平日略多，但成交暂未有任何变化。合富置业高级经理邱记华也说，他所在分店“一手楼成交量翻番，但二手楼没变化，有成交的也是旧客户，都是以前看好的，新客未见成交。”

　　南都记者综合多名中介人士受访时的分析发现，新政对二手楼市影响暂不明显，目前真正返价的业主很少。“在市场下行时推出市场要卖的房子一般都是有心要卖的”，裕丰地产署前分店营业经理江智怀说，最近两天看二手楼的顾客比新政之前多了20%左右。满堂红研究部高级经理周峰介绍，准买家中超过一半是换房客，但与去年比还是少了，而广州前三季度刚需客占比超过8成，改善型需求的买家只占约12%。

　　 银行是否有钱可贷成关键

　　多名业内人士称，这次新政关键是看银行最终如何落地。

　　周峰说，目前很多银行已用完10月下旬的放贷额度，“有无额度可以贷是一个大问题，新政现在才公布，估计要到明年1月份才会看出政策反应，银行才有比较充裕的资金可以贷”，现实中是否能按照“还清首套房贷二套再贷只需3成首付”要根据银行的资金实力来定。

　　中原地产项目部总经理黄韬同样认为，实际贷款额度和放贷实力才是这次央行托市是否成功的关键，而尚未放开的限贷依然是一道大坎，对很多投资型买家来说，“有钱无名额”是现实困境，这次“松贷”主要惠及刚需、自用型买家，释放的购买力很有限。

　　对于“贷款利率下限为贷款基准利率七折”，综合多名房地产及银行业人士的观点，基本无人表示会“铁定执行”，不少人表示到时若能打个九折就很不错了。不过，对于改善型需求的买家，首付降低而且还不用上浮10%利率，已是变相降低入市门槛。

　　 前景

　　 二手楼成交量年内或增一二成

　　“改善型需求购房者”被理解为新政最受惠的群体。“知道银行的新政未执行、已经持续大半年看房、一直被首付7成的门槛制约、因二手小业主不降价一直在僵持”，满堂红研究部高级经理周峰如此形容这些换房客的特征，他说这两天看房的准买家中换房客占了一半。

　　“我估计起码要到4日以后，才会出现客户增多的情况。”周峰认为，到那时部分开发商会针对前三天的成交情况重新调整价格，而客户外出也陆续回流。

　　 新政影响显现需待时日

　　“央行只是出了大概方向，整体会利好于楼市，但客人方面反应还未那么明显。有不少改善的客户困于资金方面，所以还没出手。”合富置业市场经理梁燕明表示，目前有一批手上有钱、可以还清首套房贷款的改善买家已积极看楼，但黄金周一手楼选择多，他们都会先去看一手楼，比较下价钱。“那些改善买家去看二手楼的话，预计得等到10月中下旬，一手楼市场看得差不多了，才会去二手楼市场上比较。”梁燕明认为，政策利好作用于二手楼市预计会延后，“起码要过了国庆黄金周。”

　　多名受访的业内人士均表示，年底前如无其他新政变化，预计二手楼成交量因央行政策利好会有10%-20%的涨幅，成交价持稳或微升。

　　而已经过去的3个季度，根据周峰的说法，广州二手楼成交量同比跌幅达2成，“去年黄金3月成交1.6万套，10月份‘穗六条’出台前成交6800套，而今年8月份只成交3300套”，预计第四季度成交量比第三季度环比涨15%-18%，部分准买家会妥协。

　　 老区学位楼需求或进一步释放

　　中原地产越秀区老荔湾区物业部副总经理陈秋炳也表示，每次楼市调控政策出台，二手市场反应都比一手楼慢，越秀区成交量与去年同比，今年前8月跌幅达4成，成交价则一直处于与去年基本持平并微降。

　　“如果银行政策能落地的话，估计能释放部分学位需求资金”，陈秋炳说，越秀区的二手楼不少是针对改善型需求买家，但7成首付加上上浮10%利率的贷款政策无疑是一大门槛，如果政策能落地，有望改变释放学位房需求资金不足的局面。