楼市年内已无新利空

　　没有“新利空”并不意味着房地产市场会复苏，房价会上涨。

　　虽然当前楼市仍然被“低成交量”、“长去化周期”和“贷款难”困扰，但基本面正在发生微妙变化，我们甚至可以说：对于中国房地产市场来说，年内已无“新利空”。

　　先看利率。利率高企是去年以来楼市、股市面临的重要利空，虽然2011年7月以来央行就没有加过息，中国广义货币增速和社会融资额也没有明显下降，但去年仍然爆发了两轮“钱荒”。主要原因有二：一是在美国逐步退出量化宽松的大背景下，市场普遍预期资金会出现紧张，出现了普遍的“囤钱”、“炒钱”现象；二是在“4万亿刺激政策”下搞的低效投资、落后产能，在最近两年逐渐暴露，成为资金黑洞。这些因素推高了市场中真实利率。

　　去年两轮“钱荒”基本探出了中国经济的底线和真相。所以今年以来启动了“微刺激”，并逐步加码。目前，虽然“稳健的货币政策”基调不改，但事实上进入了“定向定量宽松”的阶段。目前已经进行了两轮存款准备金率的“定向微调”，银监会还表示要对银行存贷比的“分子”和“分母”重新定义。此外，监管机构加强了对资金各种“通道”、“过桥”的清理，相信随着理财、信托产品“刚性兑付”被打破，聚集在理财市场上的资金会逐步减少。这些措施，事实上起到了“降准”和“减息”的作用。可以预计，从现在到年底，人民币真实利率将逐步走低。

　　汇率是影响房价的第二大因素。人民币坚挺，中国楼市的腰杆就硬，反之就软。今年年初以来，人民币大幅贬值3%，这是央行在打击炒作人民币升值的国际热线，同时也对外贸进出口行业进行了一次“贬值测试”。在人民币贬值推动下，外贸出现了明显好转。

　　但人民币不可能继续贬值，原因主要有两个：一是贬值太多会带来信心不稳，引发资本外逃，得不偿失；二是贬值太多，会引发美国为首的发达国家反弹。所以，新华社最近连发文章，暗示贬值结束。6月9日，人民币汇率出现了20个月来最大单日涨幅。预计从现在开始到年底，人民币汇率会在波动幅度加大的同时，震荡上行，但能不能完全收复前5个月的“失地”还很难说，因为要考虑外贸企业的承受能力。但未来几个月大趋势是升值，这对于房地产是一种利好。

　　信贷政策是影响房价的第三大因素。今年以来，商业银行基本上都收紧了住房按揭贷款，这是造成楼市低迷的重要原因。5月12日，央行召集大银行开会，要求住房贷款政策回归“中性”。6月6日银监会又表示，“大力支持首套房信贷需求”。从“紧缩”到“中性”再到“大力支持”，这背后显然有更高层面的决策在发挥作用。

　　地方政府的态度，是影响楼市的第四大因素。地方政府历来是中国楼市的“护法神”，何况今年至少有2.4万亿元地方债到期，其中7成本金、利息需要通过卖地收入偿付。无锡是第一个对房地产“救市”的城市，仅仅将购房入户的门槛从70平方米下调到60平方米；后来南宁允许周边几个城市的居民，参照南宁市民的标准，到南宁购房。再后来，天津允许市民在滨海新区购买第三套房。上周，沈阳大幅放松限购政策：一个3口人的户籍家庭原来只能在沈阳市区买两套房，放松限购后竟然可以买6套房！非常明显，地方政府在救市上步子越来越大，胆子越来越“肥”，投资性购房需求再次被公开认可。

　　但是，没有“新利空”并不意味着房地产市场会复苏，房价会上涨。因为在绝大多数城市，尤其是三四五线城市，住房供应量太大，远超过真实需求。随着房产税的临近，很多边远、配套差的小区将由“鬼城”变成“死城”。而有真实需求和人口增量的大城市中心城区的楼市，或许能在未来几个月度过最困难的时期。