为改善型住房画像：要空间更要品质 讲风格更讲情怀
腰包鼓了，生活要品质了，准备要二胎了，要接父母一起住了……这些被现实冲击的理性需求，渐进式地驱动了改善型客户换房的步伐。从今年年初开始，改善类型购房正在逐渐与刚需类型购房分庭抗礼，不同于刚需族购房一切以实用实惠为首要前提，改善型住房需求更看重地产品牌、社区环境、物业形态、配套服务，一些以前只在少量豪宅中出现的独立卧室、双厨房、保姆间等正有渐成标配的趋势。
□本报记者 陈霞
改善型住房独霸住宅成交半壁江山
在“去库存”楼市主基调下，越来越多的改善型住房加入去库存大潮中，以城市豪宅、近郊别墅和花园洋房为代表的高端住宅开始以集团军阵势出现在购房者视线里。大者国山雅院热销，苏杭园林式优雅庭院生活遭到市场追捧；保利西山林语热卖洋房别墅，新源燕府打造城央豪宅，销售一路看涨……曾经低调地走长线销售路线的大面积住宅和洋房别墅类高端产品，伴随着此轮改善型住房需求的风起云涌，也正加入快速出货的队列中。
记者从石家庄市住房和城乡建设局等渠道了解到，仅今年一季度，石市商品房成交145.14万平方米，其中商品住房成交119.32万平方米，同比增长4.66%。市场依旧以刚性和改善型需求为主，尤其是90-140平方米的大两室、三室成为主选目标，占到总成交量的66.40%。而在刚刚过去的地产“红四月”，改善型需求客户的集中入市也成为当月销量走高的关键。
按照石市住建局官方统计数据，截止到5月9日，5月份住宅签约分面积段统计表上显示，在这102009平方米住宅签约成交中，100-120平方米面积段共成交303套，成交面积最高，达到32887平方米。如果以100平方米为分水岭，5月份100平方米以上面积段住宅成交56019平方米，而100平方米以内面积段住宅成交仅45990平方米。100平方米以上改善型住房需求已经超过刚需型住房需求。
这种数据上的赶超也得到了市场多方的印证。在保利花园、赫石府等多家在售住宅项目，传导出购房者正在改变购房居住理念，户型面积适度的三居室、四居室正日渐成为最容易被客户抢购的产品。
河北众美房地产集团营销副总詹悦说，随着春节后一线城市房地产市场反转向上，房价大涨的新闻屡见不鲜，改善型客群观望情绪迅速被打破。加之宏观政策层面利好，较低的首付比例，历史低位的贷款利率，使得改善型需求客户跑步入场，成为楼市成交量中迅速崛起的新势力。
詹悦认为，改善型产品笼统可以分为两种形式：一是户型面积的改善，即小房子换大房子的业态升级，面积在100-140平方米甚至更大面积段；二是对社区环境、园林绿化景观的改善，即居住舒适度的感官要求。
二次置业人群更关注改善居住条件
“现在有条件了，需要追求更高层次的品质生活，这不仅仅表现在对住宅的空间要求上。”正在看几处中高端住宅的市民刘勇表示，虽然现在居住的房子也能满足生活，但追求更高的生活质量是他换房的初衷。这次换房，他选择住宅时更注重项目的地段、教育、交通、商业配套和物业服务。
张艳丽在开发区有一套90平方米的两居室房子，随着孩子日渐成长越来越感觉空间不够用。她准备在裕华区附近购买一套200平方米左右的房子，从4月份就开始频频在区域内各个中高端项目看房。“原来的住房条件实在太一般了，随着自己奔四，对生活品质的要求越来越强烈，正好现在政策各方面都支持换房升级改善居住条件，所以和家人商量了，就打算赶上这班政策利好，选择一套可以一步到位的养老房，真正改善自己的居住生活环境”。
奔着消费升级换代的目的，李扬今年年初就开始四处看盘，刚开始考虑43中附近的房子，后来又开始考虑二环周边的花园洋房。他告诉记者：“手头宽裕了，现在居住的小区虽然也不错，但是毕竟也是近十年的小区了，一些配套管网逐渐老化。就想着给老婆孩子换一套居住环境更好的花园洋房，最好还能带个院子，可以给最爱园艺的妻子一个庭院生活。”如今，像李扬这样，正有越来越多的有经济实力的购房者渴望摆脱都市大高楼钢筋水泥的束缚，或者逃脱大社区喧哗紧张的氛围，而选择在距离市中心有一定距离但又交通便捷的区域，购置洋房别墅或者高端住宅。
在采访中记者发现，这些或者想换大面积，或者换更美景观社区的改善型置业群体中，新政利好是促使他们改善居住环境的主要原因。据了解，今年上半年以来，像李扬这样的购房者渐渐多了起来。不管是商品房市场还是二手房交易市场，市场热销的改善型产品买家基本上都是自住需求——投资者更青睐小户型，易租易售；中大户型产品则多买来用于自住，来源于对居住的升级换代，对品质生活的真实追求。
何谓改善型住房需求？
按照购房需求来划分，改善、刚需、投资，可以说是现在房地产市场常见的三类购房意向，不同的购房者对于房产的需求也各有不同。伴随改善型住房需求风头日劲，什么样的房子算是改善型住房也成为业界关注的话题。
改善型住房，从字面意义上理解，改善型普通自住房应该是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，想再买一套普通住房，应称为改善型普通住房。
“改善型住房”一词的提出，无疑是要扩展以前只对90平方米以下小户型采取的优惠，因此可能以面积作为界定标准，保守估计在100平方米以上；也有人认为，应该以人均住房面积或房屋单价为标准。还有人士认为，改善型住房需求要同时具备两个条件：其一，现有一套房的人均面积要小于当地平均水平。其二，所购第二套房属于普通自住房。
无论概念如何定义，不同于“刚需”居有其屋的概念，改善型住房是一种经济状况上升之后对生活品质的提升方式。从本质而言，改善型住房依然是一种居住产品。它不同于刚需房源本质上的统一归纳，改善型需求可以用更多的物业标准去套用。选择改善型住房更多取决于个人的生活需求与财务状况，对于购房者来说，改善型需求的住房不仅仅是指“大户型”，应该是能够提供更好的居住体验的，它除了更大的居住空间外，还应该有更多创新空间。既然要改善居住，应该更关注于房源自身的品质、生活配套、交通的便利性。
与刚需客群相比，改善型购房群体购买过一套或多套房产，所以在物业的选择方面更加理性和有目的性。清楚地知道自己的需求，并且懂得辨别物业的好坏，他们更加注重的是项目的品质和居住舒适度。他们对二套房的要求比首套房更加明确。如果说第一次购房看中的是价格，第二次购房看中的必然将是价值。改善型住宅不仅仅是面积上的扩大，更多的是建筑品质、物业管理的提升。
在詹悦等多位业内人士看来，随着人们经济水平的提高与住房需求的提升，改善型住宅的未来发展将更优于刚性需求住房。随着社会的发展，人们更加注重居住环境的舒适和服务的人性化。同时，面对不断利好的楼市政策，买房的限制也越来越少，考虑改善型住宅的购房者在逐渐增多，石市楼市的改善型住宅正迎来最好的发展时机。
七大标准为改善型住房画像
无论房子被冠之以奢华、高尚、大气、人文、情怀等等何种类型化标签，无论中式抑或欧式甚至当下最流行的风格，改善型住房其实都有一幅可以大致通行的画像。综合对业内以及购房者的广泛采访，记者归纳总结了改善型购房群体集中关注的7类标准：品牌与品质，环境，户型，距离与交通，车位和物业，配套服务，生活方式。
其一是品牌与品质。这个品质一定与产品呈现出来的某一个阶层的标识有关，对风格的追求、对材质的选用、对服务的考究都必须满足改需的心理需求。而品牌则往往是保障品质的有效砝码，大房企开发理念和对细节的关注往往彰显出品牌价值和未来居住的品质；
其二是环境。庄里人越来越关注小区的人居环境，没有良好的小区环境就失去了居住的意义和购买的欲望，人居环境成为居住者对于园林景观、对绿植覆盖率，对建筑密度等要求的集中呈现。伴随着居住升级换代，景观从传统绿地一统天下到现在的追求五重景观，绿化率从常规的35%逐渐提升，到50%甚至70%，园林从一泓大湖，到法式宫廷、苏杭园林，正在呈现风格多元化。越来越多的开发商在楼盘园林景观环境上投入更多的成本，邀请国外知名环境设计事务所设计园林，移栽名贵树种，培养一级草坪，有些楼盘的绿化造价甚至能高达2000元/平方米。
其三是户型。相比较刚需房的一切以实用为前提，改需房在户型空间结构中更体现出尺度和创新变化，从追求房屋的功能到了追求房屋的尺度带来的舒适和功能空间的细分。在保证更舒适的居住尺度的同时，强调更细化的空间分工。相比传统的房间多了就是豪，改需住房更侧重能够满足居住者更深层次的生活需求，摒除卧室、客厅、厨卫、阳台的一成不变格局，入户电梯露台、个性玄关、独立衣帽间、景观露台、书房茶室、保姆间等等体现品质生活的空间逐渐出现，甚至成为高端改善居住的标配。
其四是距离和交通。距离和交通包含了很多的内容，虽然对于大部分的改需来说，车一定是家庭的必备品，但不是意味着他们对交通动线的追求就可以马虎，相反比一般的刚需更多了对交通动线整合的需求：有没有地铁，生活半径的距离，学校和家的距离，与城市中心或者某一个被“改需”看中的区域距离。
其五是车位和物业。车位配比是否超过了1:1，是否品牌物管公司负责后期物业服务，入住的邻居是否同圈层人群，这些也成为改善型住房购房者关注的问题，也成为改需房日益考虑的因素。
其六是配套服务。这配套中既包括周边商业环境、学校教育配套，医疗配套、公园文体设施等大环境配套，同样也包括开发商规划设计的社区内配套服务，商务会所、运动健身房、图书馆等等个性化设计，都成为配套服务中的一个个体现元素。
其七是生活方式。将它放到了最后是因为这是标准中最难呈现的一个要素。它是由之前所有的方面融汇而成的一个综合体。所有的生活方式的展开都需要靠之前的这些方面来聚合，从而形成一种建立在共性上的个性化特征。
伴随改善型住房需求一路小跑着奔向消费升级的更高端产品线，省会住房市场将面临巨大增长机遇。对于购房者来说需要的是慧眼挑选适合自己生活方式的好房子；而对于开发商而言，则仅仅是用心做好房子，用更人本主义精神带给市场更多的精细化居住理念和生活方式的居住产品，为购房者提供更多更好的改善型住房选择。