楼市库存3年来首现减少 三四线城市仍难脱困
导读：“二手房市场挺火，过户大厅排好长的队。”在多重利好政策刺激下，楼市持续回暖，5月末商品房待售面积环比下降，持续长达3年之久的商品房库存上升态势首次出现转变。
近年来，各种城市综合体、超级大盘在三、四线城市涌现，如今却成了其去库存化过程中的“痛点”。最新统计数据显示，一、二线城市开始出现持续回暖迹象，但三、四线城市仍然陷于房价下跌、库存高企的“困局”。
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楼市向好 一线城市房价“跳涨” 未来分化或将加剧
楼市库存3年来首现减少
数据显示，1-5月份，商品房销售面积降幅收窄，其中住宅销售面积呈现同比止跌行情，商业营业用房销售面积也同比增长，增幅约3.9%。另外，连续14个月累计负增长的商品房销售额，在1-5月数据中也首次出现了正增长，涨幅3.1%。
销售回升带动房价止跌回稳。最新发布的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市有所增加，而价格环比下降的城市有所减少。深圳的表现尤为突出，5月出现环比6.7%的上涨，创造单月城市环比上涨幅度最高的历史纪录。
市场整体呈现出明显复苏状态，但城市之间的分化依然严重。一线城市领跑，二线城市开始筑底上升，三四线大部分城市依然环比下调。国家统计局多地调查队的调查结果表明，多数三、四线城市，商品房前期库存基数较大，消纳能力有限，住房供求关系趋于宽松的中长期趋势并未改变，目前房价大幅上涨基础并不存在。
中原地产首席分析师张大伟认为，统计数据的普遍转好，表明前期一系列的托市政策开始见效，市场预期发生转变，购房者信心有所恢复。市场资源过分集中在一二线城市，目前大部分房地产开发企业已经转向一二线城市拿地，“未来政策刺激效果会集中体现在一二线城市，而三四线的崩盘可能性反而增加。” 》》》详细
库存积压难消化“马太效应”凸显
根据国家统计局近日发布的70个大中城市住宅销售价格数据，今年5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价涨幅明显；二线城市房价整体较为稳定；大部分三线城市房价仍然下降。
在业内人士看来，自“330新政”出台以及5月再次降息以来，一线城市出现了量价齐升行情。但绝大多数三、四线城市的房地产市场并没有明显好转，和一、二线城市相比呈现严重分化格局。
记者在湖南多地采访发现，当前三、四线城市房地产市场去库存化形势依然严峻。湖南正大行房地产代理有限公司总经理任泽认为，三、四线城市的房地产市场供应量大，去库存周期大都在20个月以上，有的甚至达到30、40个月。
高库存叠加民间融资风险
在销售惨淡、库存高企的背景下，三、四线城市房地产开发商资金链紧绷，有的项目因高度依赖民间融资而产生的“金融风险”也浮出水面。事实上，去年以来，一些地方爆发了较为严重的民间集资风险，并集中反映在房地产领域。
据了解，与实力雄厚、资金回笼快的大型开发商相比，三、四线城市的一些小房企由若干股东临时组建，自有资金不多，有的股东需要大量的民间借贷。一旦开发商资金链断裂，很容易引发楼盘烂尾、经济纠纷等一系列问题。
湖南省中部某县级市，一个商住两用项目位于市区最繁华地段，其中商业项目原计划2014年开业，但由于后续缺少上千万元资金，只能完全“停摆”，涉及的债权人达数百人。还有一个项目已经销售了200多套商品房，但2014年6月至今一直停工，政府部门不得不成立工作组，并组织召开债权人会议，力争做好项目复工和债务清理工作。
记者了解到，由于资金链断裂，一些房地产项目即使顺利竣工，也难以办理规划、质监、消防等验收手续。有的项目拖欠水电费、电梯款，已经入住的业主面临着停水停电、电梯停运局面的可能性，正常生活无法得到保障。
一位地方房产局的负责人认为，很多房地产项目，如果有几百万资金就可以顺利完工，但就是差最后“临门一脚”。开发商与材料商、建筑商、农民工、购房者形成“连环债”，导致财富流失的“放大效应”和社会影响的“连锁反应”。 》》》详细
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