舆论压力难敌库存重压 全国13城出招刺激楼市

30.06.2014  03:21

年度全国房地产开发投资、新开工面积及增速走势(单位:万亿元)

   (原标题:楼市多空博弈加剧)

  6月楼市成交数据的低迷毫无悬念,前22天54个重点监测城市新房成交面积与5月同期相比跌幅高达16.9%,成为今年上半年仅次于春节所在2月的第二低位。买房人观望依旧,地方政府只说不做,多手段微调松绑,楼市多空博弈渐入高潮。

   成交继续下探

  进入6月份以来,中原地产重点监测的54个城市目前日平均新房成交量维持在55万平方米,较5月同期低近20个百分点。截至到6月22日,54个重点监测城市新房成交面积环比跌幅达到16.9%,而此前的5月份,已经是楼市被认为整体转冷的时期。6月的继续低迷,更加深了各方寒意。

  一线城市供过于求的趋势愈演愈烈,广州、北京表现得最为明显,平均库存消化周期已飙升至12个月。6月16日至6月22日广州新建商品住宅网签1258套,比上周1455套减少13.53%,销售面积16.36万平方米,环比减少10.23%。成交金额方面,全市累计销售金额25.58亿元,环比跌幅7.54%。同期北京新房仅成交978套,环比跌幅超过9个百分点;成交面积10.73万平方米,环比下跌1.75%。成交金额28.59亿元,环比下降1.48%。

  值得一提的是,近期释放出的首套房贷定向宽松信号,以及限购松绑的传闻,也很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。房地产市场观望情绪浓厚,大部分城市房价近乎停滞,部分城市以价换量情况正从个别楼盘向区域扩散。

  在最早出现大规模降价引发讨论的重点二线城市杭州成交继续下探。6月16日至6月22日,杭州主城区新建商品房成交套数环比下降18.96%,余杭区新建商品房成交套数环比下降13.47%,萧山区新建商品房成交套数环比下跌18.4%。截至6月22日,杭州主城区商品房可售套数为61303套,库存继续上升。

   房企挂牌增加

  成交量低迷的背后,是中小房企愈发艰难的处境。6月16日至6月22日,北交所企业国有产权项目成交金额3.76亿元,房地产业、建筑业、金融业居成交金额前三位,当下北交所挂牌的房地产项目达到了26宗,连续多周增加。同期上交所新推挂牌金额居首的行业同样是房地产业,一周新推挂牌金额合计达到16.51亿元。

  业内人士指出,北交所与上交所房地产项目挂牌量的增加,或许与前些年非房地产业企业大规模进军楼市,当下又因大势不好被迫退出相关。此前宁波、惠州曾出现当地中小房企资金链断裂、破产清算的案例,也折射出中小房企当下困境。

  即使在上市房企中,资金链偏紧的情况也愈发严重。今年1季度,23家A 股上市房企实际资产负债率达到55%,仅次于2008年3季度56%的历史峰值水平。5月,十家标杆房企共计融资31.50亿元,环比大幅回落73.3%。融资金额已连续三个月回落,并创近11个月以来新低。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示,当下信贷政策和货币政策偏紧,房企贷款成本普遍上升,贷款增速明显放缓,是本轮房地产调控的主要表现。“房地产业已经从此前多年的供不应求,转向整体供求平衡,甚至局部供大于求,房地产行业高速增长时代已经过去,趋势性机会将越来越少,未来房企的主流将是结构性机会,只有更加专业、融资能力强的房企更容易抓住机会。”秦虹表示。

  普遍依靠大趋势的中小房企,无疑将更难抓住未来的结构性机会。

   政策博弈

  在土地财政压力下,地方政府的救市努力也在继续。最新“冒头”的是先发布再收回,然后再次宣布放开限购政策的呼和浩特市。6月24日,呼市第一次公布了这份涉及取消限购、对外来人口放开、调整公积金政策的楼市文件。但当天下午官方宣布文件收回,修改后将再次发布,对此给出的原因是“打印错误”。6月26日,文件将“二套住房”改为“二手住房”后再度发布。

  呼和浩特市成为限购政策执行以来,第一个以明确发文形式松绑限购的城市。此前各个城市的“救市”政策,多以户籍政策调整、房款公积金贷款、补贴契税和放宽限价政策等方式执行。即使有被传松绑限购政策的城市,也大多采取对房企的口头通知形式。

  呼和浩特市此次宣布限购松绑,与其现状密切相关。作为一个总人口300万,城市人口仅200万的二线城市,目前可售库存高达12万套,按当前每月1000套左右的销售量计算,全部去化需要10年。

  更夸张的是,该市近5年政府出让的住宅用地合计2120万平方米,未来潜在供应预计将达到10万套以上。供应远大于需求,使得呼和浩特楼市面临僵化局面。“呼和浩特对限购的放开,也符合分类调控的指导思想,只不过当地会在短期内面临较大的舆论压力。”上述业内人士对新金融记者表示。

  新金融记者统计,今年以来已经至少有13个城市发布了各类利好于当地楼市的政策措施,也取得了一定效果。不过在信贷趋紧的情况下,房地产市场想走出一波上扬行情,困难较大。