住宅产业大变革

  　　随着经济持续增长，生活水平逐步提高，人们住房观念和住房需求发生重大转变，住房需求逐步由基本需求型向品质型转变。从最初的福利分房到实现商品房、别墅，再到品质居所的升级，住宅市场不断变革。

　　除此之外，购房者的置业观念也更加理性化，楼盘的品质、圈层环境与生活配套成为最受重视的置业需求。可以说，目前住宅市场已逐渐地进入“住宅高品质化”的阶段。

　　 市场：第三次住宅变革全面来临

　　1994年7月18号，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台，象征着城镇住房制度改革之路正式启动。住宅市场也经历了第一次变革，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心，使得在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词;此后，随着经济水平的提高与城市飞速地发展，人们越来越多拥有一个田园梦想，第二次变革住宅市场变革应运而生，兴起了以西山别墅为代表的别墅时代来临，使居住品质不断提档升级。

　　而作为市场化的产物，住宅需求在不断的变化。近年来，部分别墅产品的配套缺失在一户一房的限购政策下被无限放大，一部分别墅置业人群不得不重新审视置业方向。与此同时，城市核心区高端大户型楼盘因为交通便利、品质与别墅接近，是别墅的唯一可替代产品，成为“回流”买家新的置业对象，由此引发了一股别墅置业人群“回城”的潮流。届时，住宅市场也迎来了第三次变革，郊区客户回流、大平层产品集中面世，开启了城市高品质住宅时代。

　　与此同时，今年上半年，天山九峯、新源燕府、长九中心·公园9号等众多城市中心的高端项目不断入市或开盘，积极释放高品质住宅产品。与此同时，买房网数据监测发现，商品住宅户型面积为大户型的成交套数在市场成交中逐节攀升，大户型持续热销，改善需求占据购房主流，引发了省会高品质住宅购房热潮。

　　1产品：高品质不等于高价格

　　所谓高品质住宅，是一个比较模糊的概念。很多人认为，高品质住宅就意味着是价格高、面积大的住宅。其实不然，高品质住宅更多的是强调“品质”二字。2004年底，建设部提出一个建设方面的标准，就是住宅的“高舒适度、高功能配置、高性能标准、高技术集成、高性价比”，体现在购房者的利益上。中国房地产指数研究院华北分院蒋云峰认为，真正的高品质住宅应该涵盖四个方面的标准，就是设计到位、优质美观、健康舒适、环保节能。

　　“现在高端人群越来越注重环境、品质，特别是品味需求，这些人追求的不是房子本身，而是一种生活方式，是一种可以体现他身份和成功的象征，只有满足这些需求的产品，他才会愿意花很大价钱购买，买来才会觉得很值。包括我们的产品用的建筑材料，是否能实现智能化社区，物业管理水平如何，都是决定购买的重要因素。”河北省房地产业协会会长张凤珠表示。

　　综合来看，高品质住宅更多的在设计与细节上下工夫，更多的满足现代居住者的居住习惯以及舒适度。从整体环境到居住体验做全方位的包装。

　　业内人士认为，“住宅高品质化”对于城市房地产市场无疑具有非常积极的作用，但“高品质化”一定是全面指标的考核，设计和质量仍然是住宅建设的基础，如果只注重外部形象和表面气氛的营造，而不注重质量安全，“住宅高品质化”就失去了基本的意义。

　　 发展：配套先行 软性服务再升级

　　虽然高端市场呈现出火热之势，但从购房者人群来看，高端购房者仍然是位于塔尖的小众人群。石家庄住宅与房地产业协会副会长兼秘书长李水源认为，消费水平决定消费能力，按目前石家庄的消费人群划分，高端人群的需求量乐观达到10%左右，保守估计5%，取其两者之间，高端住宅需求应该有6万套左右。

　　在竞争日益激烈的高端房产市场，如何在不大的市场中分一杯羹?在买房网的实际调查中发现，有着丰富的人生阅历和深厚的行业背景的层峰人士，他们希望得到的住宅产品是能够生活便捷，建筑纯粹，意境唯美、服务贴心、配套完善的居所。因此项目本身的景观及配套设施打造成为了开发企业赢取市场的重要手段。

　　高品质住宅要与周边的环境有一个很有机的结合，要考虑当代人的生活方式，天山九峯项目运营副总经理魏永表示，“今后大户型高端住宅的发展方向，不但要求硬件配套齐全，包括独特的地段优势，完善的外部配套及社区配套，精细的园林绿化与水系，甚至房屋的所有公共空间必须以五星级精装修标准来打造，同时在软件服务等方面也要达到一定档次，国际化管家式服务，智能化配套等方面的优化将是高品质住宅未来发展的前景。”

　　 楼市观察家

　　 高品质住宅需要有高配置

　　李水源 石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长

　　我认为，高品质住宅实际上是具有高配置、新科技、建设质量高以及配套齐全的住宅。一个楼盘能不能算得上品质住宅，它需要很多方面的考量，比如说，建筑质量、配套、园林景观、物业管理、户型设计等多方面。目前市场上还没有一个恒定的标准去判定什么样的住宅才可以称的上是高品质住宅，要根据当前市场的需求去判定。但高品质住宅无论是配套还是建筑设计都比一般的住宅的配置要求要更高。

　　高品质住宅在项目定位时其实就已经确定了它的销售人群，他们大多是经济实力比较雄厚的人群。在配套的选择上他们的考虑与刚需完全不同。比如说，在交通方面，这类人群都有私家车，他们在选择住宅时就不会考虑周围是否有多少条公交，而是会考虑道路是否四通八达;在配套上，会考虑有没有健身馆、瑜伽馆等高端娱乐设施。因此，开发商在产品设计上要迎合这部分人的需求，但作为购房者不应该盲目的追求高品质住宅，不同层次有不同的追求，适合自己的才是最好的。

　　 “返城运动”助力品质住宅崛起

　　丁坤明 河北智恒房地产天山九峯项目总监

　　从全国范围内来看，“返城运动”在财智阶层中蔓延。很多城市中，一些品质楼盘的超大户型(大平层)受到市场青睐，城市中心区品质住宅需求持续攀升，市区“豪宅”成为趋势。

　　而石家庄市场对大平层的需求量很大，一部分是改善性需求的这部分人群，还有一部分是属于别墅回归的，他们几年前去外面住别墅，想亲近山山水水，但家庭成员的生活所需、事业、交际平台都集中在市内，每天就必须开着车一、两个小时奔波在路上，很疲倦，所以他们想回归城市中心。在石家庄，这两部分人群对城市品质大宅的需求量很大。

　　我们现在开发的天山九峯项目正是考虑到客户的需求，希望为这部分对高品质住宅有需求的客户量身打造一种产品。作为集团今年开发的重点项目，在产品规划及配套设施方面，完全放眼于全球的高端住宅标准而精心建造的，如法国卢浮宫的建筑精髓、纽约中央公园的景观理念，园区内大量全冠移植树木、大湖水景，并首创风雨连廊围湖而建贯穿园区，让业主步行回家的同时既可风雨无阻也可以沿路欣赏美景，这一切的努力都是为了给未来业主一个舒适、优美的环境享受。

　　同时聘请全球五大行之一的高力物业管家为业主提供最高标准的贴心服务，就是为了让建筑不再是冰冷的建筑体，真正成为业主生活中不可或缺的一部分。为了做到这些，整个项目团队及合作团队都在做出不懈努力，希望为石家庄的居住水平带来新的高度，引领省会高品质住宅新时代。

　　 园林设计越自然，越高贵

　　欧英柏 柏景园林设计公司总经理兼总设计师

　　在一个城市宣嚣的环境里面，人们渴望大自然，渴望返璞归真。景观做得好不好，归根到底是要和你的环境、建筑相匹配，实现参与的功能。所以，我认为在打造高品质住宅景观设计有以下几个重点：

　　第一，空间的分布。有了好的空间布局，才有好的社区理念的园林氛围;第二，绿量的掌控。随着城市居住环境的变化，雾霾天气重燃了人们对大自然的渴望。大的绿量是住宅永恒的需求，高端住宅尤为突出;第三，细节的设计。细节决定一个楼盘的品质，所以我们把很多微不足道的地方，如：小路间的细节也处理到了。人性化的关怀也越来越成为主流，人车分流系统被彻底运用，无车患干扰;第四，材料的选择要考虑住宅定位的匹配和契合度，并不是价格越高的材料就越高端。

　　 实现品质与精神的双重追求

　　任湘毅 柏涛建筑设计公司设计总监、副总建筑师、副总经理

　　高品质住宅需要从视觉到感觉都能给予住户最优质的体验。他们具有的共同标签应该具备从立面造型到社区景观、配套、服务、空间、产品以及细节设计等优点。例如：建筑立面造型需要华贵、有质感、冲击力强;社区配套要能承担更多社交活动的会所项目，有助于打造独立的、内部生长的圈层文化;产品设计以及细节设计坚持极致完美等等。在这些方面下大力气着重打造是会让住宅较其他住宅产品高出一筹。但这不是建筑设计的全部价值。

　　所谓买产品不如买文化。建筑设计需要在提供优秀产品的基础上给人们带来更高层次的人文追求。在整个社会都严重缺乏认同感的当下，我们更希望通过设计手段在提升住户体验的时候传递给他们一种精神认同，是一种勇于奋进，追求品质，永不妥协的精神。建筑可以老化，风格可以过时，但是精神却可以传世。这种追求生活品质不妥协的居住理念，才是我们在设计中想传递给客户的。