产业园区转型方法论
身为中国开发区协会秘书长，一直在关注中国产业园区发展变化的关嵘，近期心情可谓“喜忧参半”。
让他“喜”的是，今年是我国首批国家级经济技术开发区成立30周年。在过去的30年里，我国的国家级开发区从无到有，从小到大，由一个个单体的开发区发展到现在的一座座新城，为我国的改革开放和现代化建设作出了不可磨灭的贡献，同时也创造了世界工业化和城镇化发展史上的奇迹。
让他“忧”的是，走过30年光辉历程之后，我们又站在了一个新的历史节点上，未来包括开发区在内的各类产业园区该怎么发展，如何适应经济发展的新常态等等，都还是未知数。接下来，产业园区的发展道路依然崎岖，任务依旧艰巨，到底该如何转型？“无论是宏观形势、发展理念、竞争格局，还是体制机制、发展阶段、产业环境，我国当下的产业园区都已出现许多新的变化。下一步，只有着力推进体制改革，大力提高创新驱动能力，多举措并举才能解决我国各类产业园区转型升级过程中正面临的种种困惑。”在10月23日 24日举行的“2014中国产业园区发展高层峰会”（以下简称“峰会”）上，关嵘如是说。
后产业园区时代到来
作为最早版本的产业园区，开发区是在我国国内生产力不足、资金和人才缺乏、技术落后和国际产业转移的大背景下设立的，作为推动改革开放、技术创新的载体，开发区很早之前就成为中国模式的重要标志之一。
1984年，中国第一个国家级经济技术开发区 大连经济技术开发区诞生。截至2014年7月，经过30年的不断发展，据统计，目前全国国家级经济技术开发区215家，国家级高新技术产业开发区115家，国家级保税区13家，国家级出口加工区63家，国家级边境经济技术开发区15家，其他国家级开发区57家，省级开发区1170个。
就中国房地产市场的发展历程而言，过去，真正靠产业园区赚钱、靠产业园区实现良性发展的地产项目不是特别多，过去的产业园区其背后更多依靠资金周转、复制再生产，大量靠住宅地产给予支撑，真正为地产和产业服务的，规模其实并不是很大，效益也不是那么理想。
在此背景下，当我国经济悄然步入新常态的同时，走过30年发展历程的产业园区也正步入“后产业园区时代”，上述峰会间隙，多位产业园区业内人士接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示，目前，我国很多产业园区还依旧在过去的发展经验和问题中交织，从长远角度来看，亟须重新评估和调整。“对产业园区而言，面临更多的可能是趋势性机会。整个房地产市场从过去到今天已经发生了很大的变化，但从新型城镇化的未来发展来看，新型产业园区还有很大的发展和提升空间，值得我们高度关注。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示。
对此，中国指数研究院常务副院长黄瑜在上述峰会演讲时也表示，随着全球工业化浪潮的推进以及产业结构的升级，产业园区已成为重要的经济增长点，且在我国各地呈现出日益蓬勃发展的态势，也越来越受到国家的重视，特别是十八届三中全会有关产业结构和经济结构调整的相关规定，使得如何科学规划并实现产业升级已经成为未来中国经济发展以及房地产行业发展的重要课题。
转型升级迫在眉睫
过去30年，伴随社会经济发展的变化和市场诉求的改变，我国产业园区逐步实现了从单打独斗的建设到配套完善产业集群区的升级换代。特别是最近几年来，全国各地纷纷鼓励企业退城进郊，产业上下游的企业集中化趋势越来越明显，大量的中小企业在发展过程中对于产业区的升级和生产规模的扩大需求，也产生了新的产业园区发展需求，在这种供需相互促进下，新型产业园区在全国的建设比重不断提升。
关嵘根据自己的研究分析认为我国的产业园区目前大体上出现了6大新变化：一是在宏观形势上面临跨国投资热潮冲击我国产业园区廉价劳动力优势的情况；二是在发展方式上已向内生发展的方式转变，重在构建现代产业体系、提升科技创新能力、强化绿色生态发展；三是政策性红利、吸引外商投资的相关政策都在逐步弱化，政策趋同大势所趋，竞争格局已发生变化；四是管委会、总公司这种模式的体制机制正面临变革挑战；五是从第一代园区到现代版新型产业园区，劳动密集、资本密集依旧是主要特征；六是产业园区发展环境已经出现巨大变化。“除上述之外，我国产业园区的专业化、特色化和集群化发展趋势也日益凸显，产业园区的发展势态和核心竞争力目前已成为业内人士普遍关注的焦点。”黄瑜还说，在此背景下，转型升级符合时代发展潮流对产业园区来说显然已迫在眉睫。
关于产业园区未来的发展思路，在9月4日国务院刚召开的国家级经济技术开发区工作会议上，国务院副总理汪洋代表国务院对包括产业园区在内的开发区做了重要的指示，提出四个转变：一是要由追求速度向追求质量转变；二是要由政府主导向市场主导转变；三是要由同质竞争向差异竞争转变；四是要由硬环境向软环境转变。
鉴于此，中国指数研究院企业研究总监蒋云峰认为：首先，产业园区的开发模式要逐渐趋于综合化，政企合作需进一步加强，以实现政府和企业的双赢；其次，预测园区逐渐转型升级，综合体和产业新城成主流产品，产业园区企业应该在产品规划方面因地制宜地设计产品，加强自身的资源整合能力，降低运营成本，实现可持续发展；最后，还需加强园区增值服务建设，提高企业竞争力。
