推行国有公司主导模式 破解老旧小区物业管理难题
08.07.2014 17:30
本文来源: 建设厅
今年5月2日至4日，秦皇岛电视台新闻频道连续3天对市房产局推进老旧住宅小区物业服务工作进行宣传报道，居民对老旧小区环境变化和物业服务拍手叫好。这源于市房产局针对老旧小区物业“弃管”、无人愿管、群众反映强烈的现状，在群众路线教育实践活动中，秦皇岛市房产局探索实施“国有物业公司介入，促进物业管理市场化，形成老旧住宅小区物业管理的良性循环”管理方法初见成效，该局的局属单位东华物业管理处成为了主城区93个老旧小区的“新管家”，小区的环境面貌发生了翻天覆地的变化。
城市伤疤---推进老旧小区管理迫在眉睫
2013年前，秦皇岛主城区未实行物业管理的老旧小区141个，建筑面积603.37万平方米，1808栋楼、6583个单元，涉及81409户居民。
老旧小区因其建造和交付使用时间长，基础设施年久失修，加之无人管理，普遍存在着楼体、房屋本体屋面、楼道墙面陈旧、破损严重；房屋漏雨、渗水；管网老化严重，跑冒滴漏，污水横流；道路坑洼不平、私搭乱建和随意侵占绿地乱栽乱种现象严重；小区垃圾无人清理，堆积如山，环境“脏、乱、差”，居民怨声不断。
老旧小区因其特殊性，无法推行市场化物业管理，有的企业虽经尝试，但因绝对性亏损“弃管”。老旧小区管理成为制约“美丽港城”建设的一道屏障，也是亟需解决的难题。2013年5月，在全市小区环境整治百日会战动员会上，市房产局局长高栋给出了答案：“老旧小区由国有物业企业接管，密切协调、突出重点、全力推进，努力打造居民幸福生活新基点”。经与海港区政府协调，市房产局接管了93个小区，建筑面积478万平方米，涉及居民59765户。
完善制度---构筑老旧小区管理支撑点
制度建设是加强老旧小区管理的基础性工作。市房产局对制约物业管理发展的问题进行了全面、深入的调查研究和论证，梳理出了物业企业服务监管难、物业费收缴难等制度体制方面存在的28个问题。围绕解决这些问题，先后组织人员赴沈阳、哈尔滨、深圳、南京等市学习，借鉴先进城市物业管理经验，结合我市实际，出台了《关于强化物业属地区域管理推进物业管理重心下移的意见》、《关于建立住宅小区管理工作联动机制的实施意见》、《秦皇岛市住宅专项维修资金管理办法》、《秦皇岛市老旧住宅小区管理办法》等9个方面的政策文件，为推进物业管理重心下移，建立社会化大物业格局，强化老旧小区物业管理提供了政策支撑。
环境整治---促进老旧小区旧貌换新颜
市房产局以城乡环境综合整治百日会战为契机，成立了26个攻坚小组，对93个小区划分成11个片区，自筹资金，对小区内的各类垃圾、乱贴乱画、乱停乱放、跑冒滴漏等问题进行了彻底清理整治。环境整治期间，共出动人员1.8万人次，清运垃圾3295车、约1.7万吨，道路硬化4.23万平方米，种植树木、花草6200棵、3.18万平方米，做防渗、防漏17.8万平方米，粉刷房屋外墙9.6万平方米，清理乱堆乱放、乱搭乱建1577处，清理小区内小广告4000处。通过整治，老旧小区的面貌得到极大改观，得到群众的高度赞誉，该局接到群众打来的表扬电话近40个、收到锦旗2面。
创新模式---提升老旧小区管理水平
市房产局将86个老旧小区交由技术力量雄厚、管理经验丰富、善于打硬仗的国有物业公司东华物业管理处，从五个方面入手，改善居民居住环境，提升物业服务水平。一是确定管理思路。从居民生活最密切、反映最强烈的问题抓起，按照“接过来、能扎根、稳得住、管得好”的要求，明确了“条块结合、标本兼治”的工作方针，制定了“先管理好后收费、真情服务暖民心”的指导思想，确立了老旧小区管理达到有公共保洁、有治安巡视、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务“七有”和整体布局科学化、绿化修剪整齐化、道路路面平整化、卫生清扫经常化“四化”的目标。二是打造精品亮点。通过“政府补贴一点、企业承担一点、居民交纳一点”解决老旧住宅小区物业服务资金问题，推进服务可持续发展。同时，打造了新胜利村、建树里、军安小区、福寿里、玉峰里等5个老旧小区物业管理试点，坚持以点带面、示范带动，推动全市老旧小区管理整体提高。三是抓好改善提升。为改善老旧小区环境面貌，提高人居质量，该局持续实施了老旧小区综合改善提升工程。投资2371万元，先后对先富里、玉峰里、利园小区高标准地开展绿化补植
修整、道路维修、临违建筑拆除、楼体粉刷、路灯新建改造、休闲空间和停车场地增设、文化氛围营造等工作，实现了“老旧小区提升改造一个，物业管理落实一个”的目标。四是完善应急维修机制。制定了《秦皇岛市住宅应急专项维修资金管理办法》，组建应急抢修分队，设置服务电话，与12345市长热线、8901890政务服务热线联动，负责主城区范围内发生的房屋抢修、下水管道堵塞、水电故障等紧急情况的修缮工作，及时快捷解决群众反映的急、难问题。五是启动建设智能化管理系统。该局与中科院计算机技术研究所共同合作建设物业管理监督平台，通过智能文字咨询业务统一处理系统，对物业企业进行网络监管，使用智能短信客服机器人和智能微信客服机器人技术，利用网站、短信、微信及手机APP等信息途径，小区居民可随时对物业企业的服务进行打分评级，实现动态监管。
广泛发动---形成社会参与强大合力
市房产局多措并举，不断加大宣传力度，出动宣传车，走街串巷，深入社区，不间断对改善小区环境和实施物业管理进行宣传。启动“牵手环保、美化家园”宣讲活动，在秦皇岛晚报、日报以及电视台对物业管理法律法规和群众关注的问题进行解读宣传，提高居民群众法律意识和自我管理意识。广泛吸纳居民自觉参与到小区环境整治和物业管理中来，小区居民自发组织“保洁小分队”、”义工服务队“，维护小区卫生环境，形成了社会关心支持，人人参与改善环境的良好氛围，凝聚了共同管理老旧小区的强大合力。
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