中粮地产厚积薄发发展渐入佳境
近来，A股上市公司中粮地产(000031)发布了2014年中期报告，上半年公司实现营业收入23.53亿元，较上年同期下降19.52%，营业收入同比下降原因主要是受结算周期影响，上半年销售收入结算资源较少所致；利润总额3.89亿元，较上年同期增长29.17%，归属于上市公司股东的净利润1.37亿元，较上年同期增长29.18%。
中报显示，公司总资产为437.52亿元，较上年末增长7.76%；其中归属于上市公司股东的所有者权益53.68亿元，较上年末下降0.73%；资产负债率78.38%，扣除预收账款后的资产负债率为59.91%，财务安全性较高，反映了公司一贯稳健的财务风格。
上半年公司住宅类项目(包含权益类项目)实现签约面积19.71万平米，签约金额36.26亿元；结算面积17.88万平米；已售待结转面积55.85万平米，其中，合作项目广州金域蓝湾、北京中粮万科3号地(按权益计)实现结算面积6.58万平米，结算收入10.87亿元；已售待结转面积0.60万平米。
随着近期房地产的市场的有所转暖，预计下半年公司将增加推盘数量。上半年公司在建和拟建项目共17个，占地面积(按权益)408.73万平米，规划总建筑面积(按权益)583.77万平米。
尽管从数据上看公司上半年的情况较为平稳，缺乏亮点，但是公司的股价却创出了近期市场的新高，一方面是由于对于公司国企改革的期望，另外一方面公司的隐形价值已经开始得到了资本市场的认可。
抓住深圳旧改契机公司已成前海隐形地王
在过去十年时间，中粮地产的住宅开发业务实现了跨越式的发展。但不可否认的是支持地产开发的首要要素是土地，如今全国的一线城市都面临着地块紧缺的问题。在中粮地产的大本营深圳，2013年内仅出让三块居住用地，总计面积约13万平方米，通过城市更新项目拿地成为中粮地产重新整合旗下土地资源的契机，公司在深圳市宝安区拥有物业建筑约120万平米，其中新安片区占地约30万平米，建筑面积约50万平米；福永片区占地约50多万平米，建筑面积约70多万平米。公司宝安区的项目位置靠近深圳前海，近期，前海地区屡创地王，卓越、华润不断刷新区域内的地价纪录，导致地价持续攀升，公司持有的物业拥有巨大的重估价值
中粮地产也正试图让旗下工业物业实现改造升级。自2005年开始，中粮地产就开始关注深圳宝安25区、67区、22区、9区等旧城改造动态，加强与地方政府的沟通，争取在旧城改造中，提升物业价值。
从经济的角度，旧改项目也为房地产企业提供了获得高收益的途径。近几年，随着房地产市场持续火爆，城市中心区地价不断攀升，通过市场方式“招、拍、挂”获得的地块，利润已越来越薄，地价高的无利可图，地价低的地块往往又比较偏僻而配套不足。而旧城改造项目往往是过去的老工业区、老城区，位于城市中心，配套设施齐备，这就给拥有旧改项目的地产商提供了一个既能获得优质地块，又能保障利润的良机。当然旧改项目的缺点是资金占用大、项目周期长、政府关系协调难度大，而这几点又恰恰是中粮地产的优势，所以不管从哪方面看，旧改项目对于公司都是极大的利好。
另外公司近期还表态正在积极研究养老地产未来发展模式，未来在养老地产方面也会有所延展。公司方面表示初步希望在已建成的项目中，通过物业服务增值提供一些养老服务，在时机成熟的时候再在后续项目中拿出一定面积做养老地产的尝试。公司在发展养老地产方面有先天的优势，其大股东在食品、物流等领域的优势地位本身对养老地产的发展就有支持作用，随着中国老龄化的加深，养老地产的发展将越来越壮大。
加快资产周转效率管理提升值得期待
以往中粮地产多以中高端物业开发为主，公司周转速度稍慢。近两年，中粮地产在周转速度上开始发生积极变化，公司通过借鉴、消化、吸收行业先进企业经验，已经建立“七横七纵”运营体系和全生命周期计划体系，即全价值链、全生命周期计划运营管理体系，覆盖房地产开发7个阶段及7个专业。该体系以目标管理责任书为载体，通过系统思考，统筹策划(定位、产品和运营策划)，明确项目定位、产品设计、目标成本及项目全生命周期、全价值链开发的总控计划，强化项目全生命周期的动态管理。
所谓“全生命周期”管理，是指对产品整个建设周期的表现进行预判，并全程跟踪，每月的项目进度甚至每周的进度如何，都会基于相关的判断指标量化生成相关数据，企业可据此预先确定每一个节点的时间安排，提高运营销量与质量。
公司试点的“鸿云”项目从获得建筑施工许可证到竣工验收备案仅用400多天，“锦云”项目也仅用了500余天。全生命周期管理可以大大的加快公司的资产周转率。对于房地产公司来说，资产周转率是最重要的财务指标之一，也是公司运营能力的体现，预计中粮将把全生命周期管理的经验推广到全国其他项目，从而提高公司整体的项目管理效率，加快资本周转速度。另外，公司目前产品线已经较为丰富，将伴随产品线扩张不断产生规模效应，单个项目上的固定支出会逐步摊薄，因此，公司资产周转率的提升将极大的提高资本的效率，公司的销售利润率将不断提升，盈利能力将不断增强。
目前，混合所有制改革是市场的投资热点，中粮地产的大股东中粮集团也是首批改制的试点单位之一，公司一直以来基本面优良，隐形资产丰厚，但过去受制于体制原因并不能完全发挥其潜力，随着改革的深入，公司未来有望充分释放自身的价值，公司的发展值得期待。(陈霞)