一线城市年内卖地已狂揽4500亿 楼面均价涨逾五成

　　楼市的寒冬似乎并未传导至土地市场，甚至没有耽误一线城市土地出让楼面地价的节节攀升。

　　据中原地产市场研究部统计数据显示，截至11月18日，2014年年内，“北上广深”四个一线城市总土地成交金额已高达4519亿元，平均楼面单价为每平方米8341.9元，比2013年年度的平均楼面单价大涨53.4%。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟预计，2014年全年一线城市土地出让总额必然突破2013年创造的5245亿元的历史纪录。

　　“248亿元的天价地王，超过3.5万元/平方米的楼面单价，这势必抬升周边地区的房价。”某开发商向《证券日报》记者直言，土地成本过高，房价大幅降价的可能性必然会非常低。实际上，“我们对明年楼市的预判是乐观的，所以会加紧争取低价拿地”。

　　宅地成交额首次破3000亿元

　　据中原地产市场研究部统计数据显示，截至11月18日，2014年年内，“北上广深”四个一线城市的住宅土地成交额高达3037.9亿元，与2013年全年2728.9亿元的成交额相比，提前两个月创造了历史纪录。对此，张大伟预计，2014年全年一线城市住宅用地成交额将首次突破3500亿元。

　　值得一提的是，从成交楼面价来看，截至11月18日，2014年年内成交的188宗住宅土地平均楼面价每平方米高达11892.4元，与2013年的每平方米7571元相比，上涨幅度高达57%。

　　而从一线城市所有土地出让情况来看，截至11月18日，一线城市买地收入已高达4519亿元。

　　据克而瑞信息集团向《证券日报》记者提供的一组数据显示，截至11月18日，北京土地出让金收入超过去年全年总额，并刷新2013年创造的历史纪录，达到1861.67亿元，预计2014年卖地收入将突破2000亿元；上海11月18日更是拍出了248亿元的年度总价地王，目前土地总收入为1382.8亿元，预计今年卖地收入将超过1700亿元；而广州和深圳买地收入均超过了500亿元。

　　对此，张大伟向记者表示，与一、二线城市楼市有回暖迹象相比，目前库存过高的三、四线城市销售速度并未加快，这一趋势已经非常明确。鉴于此，一、二线城市的土地市场沉寂半年之后，后市拿地竞争将更加剧烈。毕竟，虽然房企扎堆一、二线城市会推高地价，也可能酝酿风险，但与布局三、四线城市已经可以看到的风险相比，一、二线城市更吸引开发商一搏，其抄底拿地的风险也要低得多。

　　房企加快抄底拿地步伐

　　值得一提的是，据上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，2014年10月份，一线城市新建商品住宅存销比为15.7个月，相比9月份的17.2个月而言出现明显下滑，可见其库存去化速度有所加快。这或许在某种程度上也刺激了房企拿地的热情。

　　不过，易居研究员严跃进认为，虽然搭乘限贷松绑等利好政策的快车后，房企积极推盘促销，库存去化周期明显收窄，但整体楼市库存仍处于高位盘整状态。

　　不过，一线城市仍旧一直是开发商争相抢夺土地的重点区域，9月份以来，万科、保利、首开、远洋等标杆房企已经连续多次出击拿地，虽然目前土地市场依然将低位运行，但“930”新政落地、上海“普通住宅”标准调整后，改善性需求开始入市救市，房企抄底意愿也马上有所增加，部分热点地块的竞争将比三季度更加激烈。

　　据中原地产市场研究部统计数据显示，截至11月18日，短短18天内，20大标杆房企拿地花费262亿元，为近8个月来最高，同时有望突破300亿元，但其购入的土地大部分土地价格相比之前有所下行，可见抄底意图明显。

　　“政府迫于财政收入压力要尽快卖地，而有些房企近期都有大笔融资动作，还债之余也是用来低价购入土地储备的。”某房企高层向本报记者透露，部分开发商对明年楼市预期是“谨慎乐观的”，加上一线城市楼市有反弹迹象，各种境内外资金看好一线城市楼市，这增加了开发商布局一线城市的动力。

　　“对房企来说，在一线城市布局的项目即使在弱市下，减少一些利润，降价促销就可以卖掉，进而能快速换回现金，但在某些三、四线城市的项目，即使大幅降价也无法快速周转。”有业内人士向本报记者表示，在融资困难，资金链较为紧张的背景下，房企显然都在走快周转的路线，尽量降低滞销品给企业带来的资金沉淀重负。

　　鉴于此，一线城市土地出让屡屡创下新纪录也并不让业界意外了，但其另一面则是，房价难以走低。（王丽新）