京城豪宅市场大幅缩水 下半年将呈结构性反转

    日前，第三方市场研究机构亚豪机构披露的一组市场监测数据显示，总价1000万以上的高端豪宅成交量在2014年1～6月不降反升。京西楼市正在成为这种结构性反转的最大收益者。以五矿万科如园、西山壹号院等为代表的京西高端物业均呈现出平稳成交的发展态势，五矿万科如园项目已在北京上半年高端住宅物业销售排名第一。自然资源的稀缺以及教育资源的优势，都使该区域成为高端改善型需求的首选区域之一。而下半年随着万柳书院等京西地区的高端居住物业入市，京西将成为2014年北京高端居住市场全年走势的关键因素。

     公寓豪宅大幅下降57%

    7月9日，亚豪机构联合攸克地产联合发布的2014年上半年北京高端物业成交情况显示，今年1-6月，北京共成交539套单套总价在1000万-2000万元的公寓豪宅，同比去年同期少售出404套。不过，在总价在2000万-3000万元以及总价在3000万元以上的顶级豪宅领域，则分别同比各多售出了4套和16套，呈现出“结构性逆转”的态势。

    与之对应的则是5万元/平方米以上的高端居住物业的下滑。亚豪机构副总经理高珊表示，上半年北京公寓豪宅产品共成交897套，与去年同期相比大幅下降57%；成交面积为15.9万平方米，同比回落59%；销售金额总计为92亿元，同比减少105亿元。

    从2010年开始，北京高端住宅项目的成交量一直稳定走高。不过，从2013年三季度开始，由于信贷政策收紧、贷款审核时间周期延长等，房地产市场整体成交急转直下。受此影响，总价高、面积大、非本地购买需求占比较大的高端住宅市场成交，也一度遇冷。

     京西高端物业成主战场

    高珊认为，今年顶级豪宅成交走高，主要原因在于高端物业供应量激增，不仅加大了财富阶层的选择面，而且入市项目均大幅提价，使得财富阶层感受到豪宅产品的长期、稳定的增值功能，在预期看涨的前提下促进了顶级豪宅的成交。而北京西部地区的高端楼市，就是这种结构性“上涨”的最重要的“受益者”。

    “市场从2014年的4月开始，逐渐开始有所改观，地段好、产品规划比较好的项目，销售进度开始有比较明显的回升。”北京万科高端住宅事业部负责人高广汉告诉记者。在接受记者采访时，五矿万科如园项目已经在北京1至6月高端住宅房地产销售排行中位列第一。在万科引领的“反转”之下，京西楼市开始成为“结构反转的主角”。根据亚豪地产机构的统计，2014年1至6月成交面积超过10000平方米的楼盘总计只有3个，分别为五矿万科如园、西山壹号院和望京金茂府。其中五矿万科如园和西山壹号院均位于京西西北旺一带，这个区域向来是北京高端住宅成交的主战场之一。

    五矿万科如园项目的销售数据显示，上半年签约的主力户型主要为230平方米的三居室和240平方米的四居室。该项目的购买意向调查显示，购买该项目的客户主要看中的是该项目所处地区的资源优势和教育配套，以及万科品牌对建筑质量、社区服务的保障。“西部地区的自然环境资源、教育资源等优势十分明显，但是随着开发的深入，这些资源变得越来越稀缺，这在一定程度上，解释了今年上半年京西高端住宅市场成交活跃的原因。”一位长期从事房地产经纪业务的人士称。尤其在教育配套资源领域，京西楼市的优势十分明显。京西地区主要成交量贡献的楼盘，在教育配套资源领域均有突破。记者了解到，目前，中关村二小的入学划片区域，已经确定覆盖五矿万科如园等区域内的高端楼盘。

    “今年北京市调整了小学入学的政策，共建等传统的占有优势教育资源的方式，都已经失效了，回归到了‘划片入学’这个最传统的方式范围内，也使得优质的教育资源更稀缺，而这个优势，在京西楼市是最为明显的。在高端改善型的需求当中，教育是很大的需求。”上述长期从事房地产经纪业务的人士表示。高广汉则向记者表示，在上半年的五矿万科如园项目的成交客户中，超过70%以上的客户表示，主要看中的是中关村二小学区覆盖以及西北旺地区优越的地理和自然环境。“高端改善型客户是这个区域里现在最主要的需求，他们对于教育和区域环境等更为看中。”高广汉向记者表示。

     下半年高端豪宅将结构性反转

    高珊认为，下半年高端豪宅市场能否维持上半年体现出的结构性反转，甚至有进一步的亮眼表现，京西区域市场的表现，是重要因素之一。市场供应的集中，将使这一区域继续成为北京高端住宅的“主战场”之一。

    日前，北京市住建委正式批复了保利海德公园项目的预售行政许可，该项目拟预售单价高达9.5万元/平方米。在此之前，北京市长期对高价楼盘的预售许可审批进行行政干预，不少高价楼盘的预售许可审批被延后处理。保利海德公园以9.5万元/平方米的单价获批，被业界认为是政府放松价格控制口径的信号。“从北京整个市场的情况看，刚需住宅受到自住房的影响，短期之内可能仍然会保持盘整的态势，但是经过了超过半年时间的整理，结合上半年从4月开始的成交回暖以及结构性的成交反转，我们预期下半年的高端豪宅市场成交状况，会进一步延续上半年的势头，我们很看好下半年的市场。”高广汉说。

    这与市场供应也休戚相关。记者了解到，被业界普遍关注的万柳书苑项目，有望于2014年下半年获得预售许可审批，业界预计其价格将超过12万元/平方米以上。也正因如此，京西楼市将在下半年迎来一个“新的热度”。而在该区域内的楼盘，都有望从中受益。该区域内的房地产开发企业都已经开始积极备货，如万科如园项目将在下半年主要向市场投放260-300平方米的升级产品，这些都是高端改善型客户需求较为强烈的产品户型。